В настоящий момент даже для достаточно состоятельных россиян банковский кредит является почти единственной возможностью приобрести недвижимость. Но будет ли снижаться ипотека в 2016 году? Существующий уровень процентных ставок существенно ограничивает спрос на «квадратные метры».

2015 год: сюрпризы от Центробанка и отложенное влияние депозитов

В 2014 году объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, достиг рекордного уровня. Наши сограждане брали в долг и покупали квартиры крайне активно. Все изменилось после резкого падения цен на нефть, обострения конфликта России с экономически развитыми странами и обвала курса национальной валюты.

Во-первых, практика выдачи и обслуживания дешевых валютных кредитов прекратилась. Данные займы резко перешли в разряд проблемных и сильно ухудшили качество кредитных портфелей банков. Во-вторых, рост учетной ставки под влиянием решений ЦБ привел к тому, что ипотечные кредиты в национальной валюте достигли уровня 17-18%. В-третьих, объем выданных кредитов в первом полугодии 2015 сократился чуть ли не вдвое.

На первый взгляд – катастрофа и стагнация рынка. Но в данном случае проявились только краткосрочные факторы.

К осени влияние «шокового эффекта» ослабло, российская экономика адаптировалась к новым ценам на нефть, и процентные ставки поползли вниз. В рамках существующих программ субсидирования стоимость кредита упала до 12%, на вторичном рынке реально получить заем под 13,5%.

К концу 2015 года проявит себя еще один фактор. Объемы депозитов россиян за первое полугодие 2015 сократились на 8,5%. Держать эти средства в наличной форме невыгодно. Вероятно, найдется немало желающих использовать недвижимость как альтернативное направление инвестирования. Таким образом, отвечая на вопрос о том, будет ли развиваться ипотека в 2016, можно уверенно сказать, что будет.

Цена на недвижимость – акселератор спроса на кредиты

Желание правительства поддержать рынок ипотечного кредитования выразился и в акции АИЖК, в соответствии с которой процентные ставки на новостройки были снижены на три месяца (сентябрь-ноябрь) до 9,9%. Однако не исключено, что для восстановления объемов кредитования, долгосрочный возврат к данному уровню не потребуется.

В последние месяцы начало прослеживаться снижение цен на российском рынке недвижимости, местами достигающее 10%. Подобная реакция на падение спроса – типична. Временной лаг сроком почти в год потребовался для того, чтобы девелоперы согласились с текущей рыночной ситуацией и зафиксировали снижение запланированных ранее доходов.

Еще один признак, говорящий о том, что цены на жилье будут падать, – это перенасыщенность рынка недвижимости. Ежегодный прирост затрат на строительство в России в течение последних лет составлял около 6,5%, что было заметно выше роста доходов россиян. Все это – типичный «пузырь», который в настоящий момент «лопается». Это может вызвать удешевление «квадратных метров» в 2016 еще на 10-15%.

Обратная сторона этого процесса – рост спроса на ипотечные кредиты, что не позволит их стоимости и дальше снижаться (даже при благоприятной макроэкономической ситуации).

Прогноз: уместен сдержанный оптимизм

В 2016 снижение процентной ставки до уровня ниже 10% ипотека, скорее всего, не продемонстрирует. Однако возможность россиян приобрести недвижимость возрастет из-за падения цен на «квадратные метры». Как следствие, объемы торгов увеличатся. 2016 может стать хорошим годом, чтобы купить квартиру.