Полное досрочное погашение ипотеки

Содержание статьи:

• Отношение банков к досрочному погашению ипотеки
• Аннуитетная и дифференцированная схемы погашения ипотеки
• Что выгоднее инвестирование или досрочное погашение?

Многие из тех, кто берет ипотечный кредит, рассчитывают погасить его досрочно. Это, прежде всего, связано с тем, что доходы из года в год непрерывно растут, а цена на жилье фиксируется на момент получения займа. Разумеется, необходимо будет уплатить проценты за пользование кредитом, однако как показывает практика, недвижимость может прибавить в цене на порядок большую сумму, чем за этот же период времени будет начислено банковских процентов.

Тем, кто собирается погашать ипотеку досрочно или планирует такое погашение в будущем, стоит ознакомиться с некоторыми нюансами.

Отношение банков к досрочному погашению ипотеки

Ипотечные кредиты выдаются под относительно низкий процент, потому полное досрочное погашение ипотеки для банка будет означать потерю потенциального заработка. При этом для согласования и подготовки сделки банк тратит определенные ресурсы, которые не окупятся при раннем закрытии кредита. Потому банки всеми возможными способами стараются предотвратить досрочное погашение. При этом используются такие меры:

• устанавливается минимальная сумма досрочного погашения (от 500 до 3000 долларов в зависимости от банка), которая не позволяет погашать кредит досрочно небольшими суммами;
• устанавливается срок, до достижения которого досрочно погашать займ запрещено (в некоторых банках это 3 месяца, в других – 6 месяцев, в третьих – 12 месяцев);
• устанавливается требование, чтобы заемщик предупредил банк о досрочном погашении займа за 15 дней до внесения средств;
• устанавливаются штрафы за досрочное погашение ипотеки в течение определенного срока или на все время пользования кредитом.

В то же время, по подсчетам экономистов даже уплата штрафа за досрочное погашение в размере 2%-3% будет выгоднее погашения процентов. Поскольку штраф необходимо уплатить один раз, но тело кредита при этом изменится, и в дальнейшем заемщик ежемесячно будет вносить меньшую сумму.

Аннуитетная и дифференцированная схемы погашения ипотеки

Стоит учитывать, что при аннуитетной схеме погашения ипотечного кредита проценты начисляются сразу за весь период заимствования и сначала погашается сумма процентов, а уже затем тело кредита. Таким образом, при досрочном погашении будут гаситься проценты, а сам кредит не уменьшится, что может сократить время выплаты ипотеки, но не снизит размер переплаты по ней. Разумеется, уменьшение срока, в течение которого семья заемщика будет находиться в кредитной кабале – это уже большой плюс, однако и сэкономить в случае досрочного погашения на процентах тоже было бы неплохо.

Потому еще на этапе заключения договора, если банк предоставляет такую возможность, а вы допускаете вероятность досрочной выплаты, то стоит обратить внимание на дифференцированную схему погашения займа. Она предусматривает внесение ежемесячно равных долей тела кредита и процентов, начисленных на его остаток. Это означает, что чем больше тела кредита погасил заемщик, тем меньше будет его ежемесячный взнос и тем меньше он уплатит процентов. При досрочном внесении полной суммы долга или ее части срок кредита не уменьшается, а снижается сумма ежемесячного взноса, уменьшая тем самым финансовое давление на семейный бюджет. Потому с точки зрения экономии, такая схема позволяет значительно снизить расходы на обслуживание ипотечного кредита.

Что выгоднее инвестирование или досрочное погашение?

Когда у владельцев ипотечной недвижимости появляется излишняя сумма, то перед ними всегда встает выбор: досрочное погашение займа или инвестирование? Особенно это актуально для тех, кто выбрал кредит с аннуитетной схемой погашения займа. Может быть, инвестирование даст возможность через определенное время сформировать для себя источник пассивного дохода, которого будет достаточно для внесения ежемесячных взносов по кредиту? Это вполне возможно при грамотном подходе. Ранее, до возникновения проблем в экономике России доходы по депозитам были заметно ниже, чем расходы по кредитам. Потому эксперты советовали вкладываться в другие финансовые инструменты, к примеру, акции крупных компаний или ПИФы.

Однако кризис создал неплохие возможности для тех, кто успел взять ипотеку до повышения ключевой ставки рефинансирования. Повышение кредитных ставок неизбежно приведет к увеличению депозитных, при этом условия действующих кредитов, как правило, не пересматриваются. Потому взяв ипотеку под 12% при сохранении ключевой ставки на уровне 17% в скором времени можно будет положить средства на депозит под 15%-17% годовых. Что будет выгоднее досрочного погашения займа. В то же время снижение размеров такого серьезного и долгосрочного кредита может принести моральное облегчение заемщику, для которого наличие долгов – это серьезный стресс. Потому как поступить в данной ситуации, каждый решает для себя сам.