x

Выберите город

x

Отправить сообщение

Отправьте сообщение застройщику.

Контактное лицо свяжется с Вами в течение рабочего дня.

Все поля обязательны к заполнению

48 321 P
сред. цена за м2
Ростов-на-Дону
Курс валют
ЦБ
16.11
17.11
ММВБ

USD
EUR
66.62
75.54
0.00
0.00
66.62
75.54
64.46
68.22
Средняя стоимость м2

 
Ваш город
Вся Россия

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ждете прибавления в семье? Пора расширяться!

Ипотека от 8,9%

ЖК Пехра

+7 (925) 748-86-76

Телефон для консультации

Позвонить

ж/д станция

Болшево

Московская область,

г. Балашиха, ул. Трубецкая, мкр.39, влад.2Б

Срок сдачи

4 квартал 2018

15 декабря 2014
Содержание статьи: В связи с активным развитием кредитного и в частности ипотечного рынка, все чаще можно услышать о таком предложении от банков как коммерческая ипотека. По сути этот ипотечный займ отличается от стандартного целевым предназначением объекта недвижимости, который приобретается, а в остальном должен быть аналогичным жилищным кредитам. Однако на самом деле эта сфера кредитования не так проста, как может казаться на первый взгляд, попробуем в ней разобраться. КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА

Ипотека под коммерческую недвижимость: понятие и суть

Коммерческая ипотека – это кредит на приобретение нежилой недвижимости, залогом по которому выступает приобретаемый объект. По своему назначению это могут быть офисные, складские, торговые или производственные помещения. Главный нюанс такого займа заключается в том, что он выдается физическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Юридические лица коммерческую ипотеку взять не смогут. Для них существуют корпоративные кредитные линии, которые предусматривают выдачу займа под уже имеющееся в собственности имущество. Кроме того, как правило, сроки кредитования юридических лиц на порядок меньше, чем физических. В такой банковской услуге, как ипотека на коммерческую недвижимость, как правило, нуждаются индивидуальные предприниматели, которые только начинают свою деятельность, или планируют дальнейшее расширение бизнеса, для чего нужны основные средства. Кроме того, такая программа может быть интересна самозанятым физическим лицам или тем, у кого есть возможность приобрести недорогой коммерческий объект для последующей его сдачи в аренду. Также возможен вариант кредитования строительства коммерческой недвижимости для себя, хотя такие предложения встречаются крайне редко.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Главным преимуществом такого займа является реальная возможность обзавестись собственным офисом, магазином или другим помещением. Это делает предпринимателя более независимым от колебаний цен на рынке недвижимости и от личных амбиций арендодателя. Предприниматель точно так же будет ежемесячно выплачивать некую сумму банку, как он выплачивал бы ее арендодателю, снимая это помещение, но при этом он будет застрахован от неожиданного повышения ежемесячной платы. Кроме того, предприниматель, который владеет своим складским или торговым помещением может с большей уверенностью налаживать связи, заключать длительные договора и оформлять различные официальные документы. Он может быть уверен, что и через год, и через два ему не придется переезжать на другой адрес из-за проблем с арендой. Частные же лица, имеющие некие накопления, с которых можно было бы получать дополнительный доход, также имеют реальную возможность сохранить и приумножить эти средства. С помощью коммерческой ипотеки они могут приобрести востребованный объект коммерческой недвижимости и сдавать его в аренду.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Стоит отметить, что на сегодняшний день рынок коммерческой ипотеки находится на начальной стадии развития. Связано это с несколькими нюансами. Во-первых, отечественное законодательство совершенно по-разному регулирует коммерческую и жилищную ипотеку. Если в случае с приобретением жилья, предусмотрено одновременное оформление договора купли-продажи, договора ипотеки и закладной, то в случае с коммерческой недвижимостью все намного сложнее. При покупке объекта на кредитные деньги на него не может быть сразу же наложено залоговое обременение, оно оформляется только после передачи права собственности от продавца к покупателю. Для банка промежуток времени между выдачей средств и оформлением залога может быть зоной риска, что вынуждает кредитные организации придумывать различные схемы, позволяющие обезопасить свои деньги. Во-вторых, сам объект коммерческой недвижимости намного сложнее оценивать и проверять, чем жилье. Отрасль жилищного кредитования развита настолько, что все объекты у банков уже поделены на более или менее ликвидные. Это определяется на основании местоположения, технических и других характеристик объекта. В ситуации же с коммерческой недвижимостью каждый случай приходится рассматривать индивидуально. Если с торговыми и офисными помещениями ситуация не так сложна, ведь там стоимость во многом зависит от проходимости места расположения и удаленности от центра города, то со складскими и производственными помещениями дело обстоит намного хуже. Крайне сложно оценить их реальную ликвидную стоимость и определить их перспективность. Кроме того, в случае с коммерческими объектами необходимо тщательно проверять юридическую чистоту каждой операции по передаче права собственности. Таких сделок на истории помещения может быть много, а среди них могут встречаться факты рейдерских захватов и другие незаконные операции. В-третьих, проблемой для банка является и сам заемщик. Ведь клиента, желающего приобрести в кредит жилье проверить довольно просто: справка 2-НДФЛ, наличие постоянной работы, наличие счетов в банках и дополнительной недвижимости явно говорят о его платежеспособности. А вот с индивидуальными предпринимателями все намного сложнее. В силу специфики их деятельности они, как правило, стараются показывать официально минимальный уровень доходов для того, чтобы минимизировать налогообложение. Оценить реальную платежеспособность предпринимателя крайне непросто. Если же владелец юридического лица берет на себя кредит для обеспечения помещением своего предприятия, то возникает вопрос: почему он не возьмет займ на юридическое лицо? Возможно потому, что на нем нет ликвидного имущества, способного выступить залогом или же сам бизнес находится в кризисном состоянии? Такие заемщики также не внушают доверия банкам. В то же время, если кредит намерен взять человек, способный подтвердить свои доходы, а объект, который он выбрал, является достаточно востребованным, то банк охотно даст ему ипотечный кредит. Однако реальность такова, что встречается такая ситуация редко. КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА

Коммерческая ипотека для физических лиц: какие банки дают, и на каких условиях?

Несмотря на сложности и риски, которыми сопровождается коммерческая ипотека, ее начинает выдавать все большее количество банков с каждым годом. Это можно объяснить, прежде всего, высокой доходностью таких займов, ведь они выдаются на более жестких условиях, чем жилищные кредиты. К примеру, "Балтинвестбанк" выдает займы под залог купленной коммерческой недвижимости под 19% годовых на срок до 10 лет, при этой сумма начального взноса будет не менее 30%. В Транскапиталбанке можно получить займ под 16,5% на срок до 10 лет при внесении начального взноса в размере не менее 35% оценочной стоимости объекта. Ак Барс банк готов выдать коммерческую ипотеку под 15,9% на период до 15 лет при обязательном внесении первоначального взноса не менее 30%. Некоторые банки, к примеру, Почтобанк рассматривает каждую ипотечную ситуацию индивидуально и, исходя из анализа всех факторов, определяет условия кредитования. Как бы то ни было, невооруженным глазом видно, что брать такую ипотеку на порядок дороже, процентные ставки больше на 3-5%, срок кредитования меньше почти в три раза, а первоначальный взнос менее 30% практически не встречается. Некоторые риэлтерские агентства предлагают выгодные коммерческие ипотечные кредиты от своих банков-партнеров. Они озвучивают процентные ставки в 11% и первоначальный взнос от 10%, но насколько реальны эти условия станет понятно только после конкретного обращения к ним.

Ипотека под коммерческую недвижимость: оформление

Мы уже говорили о том, почему такие кредиты готовы давать далеко не все банки, коммерческая ипотека не имеет такого надежного законодательного регулирования, как жилищная. Для того чтобы минимизировать риски банки вынуждены придумывать различные схемы оформления таких займов. Но как показывает практика, попытки снизить риски одного участника сделки, автоматически повышают риски другого. Исходя из ипотечных реалий, возникло три схемы оформления ипотечного займа под залог коммерческой недвижимости.

Схема №1

Самая длительная и наиболее прозрачная схема состоит из таких этапов:
  • продавец и покупатель заключают договор купли-продажи;
  • покупатель передает собственные средства (первоначальный взнос) продавцу, а банк гарантирует поступление остальных средств после оформления залога;
  • происходит регистрация права собственности на покупателя;
  • затем регистрируется залог и кредитные деньги передаются продавцу.

Схема №2

Эта схема состоит из таких этапов:
  • покупатель передает продавцу собственные средства (первоначальный взнос), а банк дает ему гарантию выплаты остальной суммы после оформления залога;
  • объект недвижимости передается в залог банку;
  • проводится регистрация смены права собственности и оформление договора купли-продажи;
  • продавцу передается оставшаяся сумма, а регистрационные мероприятия продолжаются.

Схема №3

Здесь оформление происходит таким образом:
  • регистрируется юридическое лицо, в собственность которого передается объект недвижимости;
  • покупатель выкупает права владения этим юрлицом за кредитные средства;
  • после погашения займа покупатель волен переоформить объект недвижимости на себя или оставить все как есть.
Прежде чем начать непосредственное оформление кредита, банки очень тщательно проверяют юридическую чистоту, как объекта недвижимости, так и бизнеса потенциального заемщика. Кроме того, в банке могут предложить заемщику, чтобы во всех государственных регистрационных службах его интересы представлял сотрудник банка. Таким образом, он избавляет заемщика от лишней бумажной волокиты и снижает свои риски, самостоятельно контролируя все этапы процесса оформления.
Уникальные предложения для вас
Онлайн
калькулятор
ипотеки
Расчитайте платежи по ипотеки в банках России онлайн на Банки.ру!
Оформление
кредита
онлайн
Заявка на потребительский кредит онлайн за 1 мин.
Проверка
кредитной
истории
Сервисы для проверки кредитной истории онлайн за 1 мин.
Проверка
автомобиля
онлайн
Покупаете подержанный автомобиль? Проверьте его на предмет залога!
Онлайн
скоринг
заемщика
Оцените ваши шансы на кредит с помощью заемщика!
Система Orphus