Содержание статьи:

• Подготовительный этап
• Как можно продать квартиру в ипотеке за наличные?
• Продажа ипотечной квартиры в новую ипотеку
• Переуступка долга
• Новый кредит у покупателя
• Новый кредит у продавца

Ипотечный кредит – долгосрочное и серьезное мероприятие. Нередко бывает так, что спустя несколько лет обременительного ежемесячного обслуживания такого кредита заемщик понимает, что не готов жить в таком режиме еще 5-10-15 лет. В такой ситуации нередко приходит идея о том, чтобы продать квартиру, погасить на вырученные деньги кредит и перевернуть эту страницу. Еще одна распространенная ситуация: семья заемщика расширилась, и кредитные квадратные метры становятся маловатыми. Назрело расширение жилой площади, которое также можно решить с помощью ипотечного кредита. Можно ли продать квартиру в ипотеке? Как это осуществить, и с какими сложностями придется иметь дело?

Подготовительный этап

На первом этапе, вам стоит изучить предложения на рынке недвижимости, чтобы понять насколько конкурентно сегодня ваше жилье и за какую сумму денег вы можете его продать. Может быть так, что продав свою квартиру, вы даже не сможете погасить остаток долга, если она потеряла в цене за время нахождения в вашей собственности. Если же потенциальная выручка от продажи вас устраивает, то стоит перейти к последующему шагу.

Внимательно изучите содержание ипотечного договора. В нем может быть прописан запрет на продажу квартиры, пока она находится в ипотеке. Если в вашем договоре есть такой пункт, то это усложнит вам задачу, хотя и не закроет возможность продать квартиру полностью. Возможно, вы сможете договориться с банком о заключении дополнительного соглашения к договору, где продажа будет разрешена. А может быть, вам удастся найти такого покупателя, который готов будет погасить ваш долг и лишь после этого переоформить жилье на себя. В любом случае, даже если в соглашении запрета на продажу нет, вам потребуется разрешение банка на осуществление сделки.

Еще одним важным моментом подготовки к продаже является снятие с регистрации. Перед продажей вам необходимо будет выписаться из продаваемого жилья. Если вместе с вами в квартире зарегистрированы дети, то необходимо выписать и их тоже, а также всех остальных членов вашей семьи. Существует несколько способов реализации заложенного жилья:

1. за наличные;
2. в ипотеку;
3. через банк

Как можно продать квартиру в ипотеке за наличные?

Если вы получили согласие банка на реализацию жилья, то далее вам необходимо будет найти покупателя. Вам стоит учитывать, что за вашу квартиру покупатель будет готов отдать меньшую сумму, чем за аналогичную без обременений. Вся сложность в том, что сама процедура переоформления такой квартиры происходит дольше, да и деньги покупатель должен будет внести до того, как будет заключено соглашение о купле-продаже. Чтобы он мог получить гарантии продажи квартиры можно пойти одним из таких путей:

1. покупатель передает часть стоимости квартиры, которая оформляется в качестве задатка с обязательством от продавца совершить сделку после снятия обременения с жилья. Такую сделку оформляют нотариально;
2. покупатель кладет деньги на покупку квартиры в две депозитные ячейки банка, у которого квартира находится в залоге, после того, как продавец подготовил квартиру к продаже, а банк дал свое согласие на сделку, деньги из одной ячейки поступают в счет погашения долга. После того, как обременение снято и оформлен договор купли-продажи, продавец получает доступ ко второму сейфу с деньгами.

Продажа ипотечной квартиры в новую ипотеку

Обговорите с покупателем его финансовые возможности, вероятно у него есть сумма средств, которых хватит для погашения остатка вашего кредита. В таком случае вам обоим будет намного проще. Если же покупатель собирается приобретать жилье полностью за кредитный счет, то ему необходимо будет найти кредитное учреждение, который согласится на передачу средств до того, как жилье станет собственностью заемщика и на него вполне можно будет наложить обременение. Здесь также может быть несколько путей.

Переуступка долга

Если покупатель готов взять ипотеку в том же финансовом учреждении, где взят кредит продавца, то банк может оформить переуступку долга без изменения условий или заключив новый договор на новых условиях. Это самый легкий и удобный для всех способ. Не нужно совершать лишних действий и оперировать деньгами.

Новый кредит у покупателя

Покупатель может взять кредит в любом банке с тем условием, что пока квартира не будет переоформлена на него, залогом будет выступать другое ценное имущество (другая недвижимость, автомобиль, депозитный вклад и т.п.). После того, как он получает деньги, используется та же схема, что и при реализации за наличные.

Новый кредит у продавца

Продавец может взять дополнительный займ под залог другого своего имущества на то, чтобы снять обременение с реализуемой квартиры. В таком случае банк покупателя без проблем оформит ипотеку и выдаст кредитные деньги. После оформления сделки продавец получит свои деньги и погасит дополнительный кредит.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку через банк?

В данном случае речь идет о продаже тогда, когда у заемщика нет возможности более гасить кредит. Не дожидаясь накопления сумасшедшей просрочки, заемщик отправляется в банк и сообщает о своей неплатежеспособности. Банк начинает искать покупателя, а затем сопровождает сделку и контролирует исполнение всех обязательств по ней. Однако стоит учитывать, что банк будет стремиться максимально быстро продать квартиру с тем, чтобы получить свои деньги. А сколько сверху получит владелец жилья, интересует кредитора в самую последнюю очередь, потому к такому способу стоит обращаться в крайнем случае.