При оформлении сделки покупки жилья в кредит заемщик подписывает сразу три договора:

• купли-продажи с продавцом;
• кредитный договор с банком;
• ипотечный договор с банком.

Кроме того, в некоторых случаях подписывается соглашение между покупателем и продавцом о задатке, а также расписка о получении денег, покупатель оформляет договор страхования самой недвижимости, своей жизни и работоспособности и т.д. Договором ипотеки в 2016 году, собственно, как и ранее фиксируется факт обременения, налагаемого на жилье в связи с тем, что он становится залогом по кредиту. Основные правила и нормы, которым должны следовать стороны, подписывая договор ипотеки, прописаны во второй главе закона № 102-ФЗ “Об ипотеке”, в 2016 году все эти правила продолжают действовать.

Для чего стороны заключают договор ипотеки?

Получая в кредит крупную сумму на длительный срок, заемщик в качестве обеспечения выполнения своих обязательств предоставляет банку залог. В ипотечной сделке залогом выступает покупаемая квартира, потому в некоторых случаях право собственности на нее оформляется на покупателя раньше, чем продавец получает деньги. Для фиксации самого факта такого залога подписывается ипотечный договор, который затем проходит государственную регистрацию.

То, что жилье находится в ипотеке, не только свидетельствует о том, что заемщик может его лишиться в случае не возврата кредита в срок, но и накладывает на него определенные ограничения. Речь идет о запрете без получения согласия от банка:

• прописывать в квартиру несовершеннолетних или третьих лиц;
• делать в квартире ремонт, перепланировку или иным способом изменять ее стоимость;
• сдавать жилье в аренду;
• продавать, дарить или иным образом передавать право собственности на жилье.

Наличие таких ограничений называется обременением, которое вступает в силу с момента государственной регистрации договора ипотеки и прекращается также после внесения соответствующей записи в госреестр. Снятие обременение осуществляется на основании справки из банка о том, что заемщик полностью погасил все свои обязательства по кредиту и долгов перед кредитором более не имеет. Такая справка, как не сложно догадаться, выдается банком после внесения последнего платежа по жилищному кредиту.

Содержание договора ипотеки в 2016 году и порядок его заключения

В новом году содержание данного соглашения существенно не изменится. Важнейшей информацией, которая должна быть прописана в таком договоре, являются:

• объект залога, его описание, адрес, реквизиты документов о праве собственности на недвижимость и стоимость, уплаченная за него покупателем;
• сумма кредита, дата его получения и дата его погашения;
• все необходимые реквизиты залогодателя и залогодержателя;
• условия, при которых банк получит возможность наложить взыскание на объект залога;
• порядок и условия продажи заложенного жилья в случае его взыскания в счет долга;
• если помимо договора ипотеки стороны оформляют закладную, то информация об этом должна быть в нем указана;
• дата подписания договора и подписи, а также печати (при наличии).

Договор ипотеки подписывается после того, как право собственности на жилье перешло от продавца покупателю. Сам факт перехода права собственности подтверждается внесением соответствующей записи в госреестр. После подписания сторонами данного договора, он в обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого в регистрирующие органы подается пакет документов, состоящий из самого договора ипотеки, кредитного договора, соответствующего заявления, а также квитанции об внесении госпошлины.

Сотрудник регистрационной палаты проверяет предоставленные документы на соответствии действующему законодательству и только после этого вносит требуемую запись в госреестр. После госрегистрации договора он считается подписанным и начинает действовать.

Как правило, у банка заготовлены типовые договора кредита и ипотеки, которые они подписывают со всеми своими клиентами. Однако заемщику, тем не менее, следует внимательно перечитать предложенную редакцию. Банк может прописать неприемлемые условия взыскания жилья или неправомерные ограничения права использования имущества. Если какой-то пункт заемщику не подходит, то он имеет полное право потребовать изменения текста договора.